善化買屋 / 善化買房 - 善化南科近國小稀有4房 #南科土地達人

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：868 萬
參考單價：27.85 萬/坪
地址：台南市善化區六分寮地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：童話森林
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：31.17 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.2 坪
附屬建物面積：2.97 坪
土地面積：12.91 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：8 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：大同國小
鄰近公園：善化體育公園
生活機能：善化菜市場
附近交通：善化火車站、台1、84
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局稀缺：31 坪做到 4 房 3 衛，且含雙套房設計，大廳與房間坪數寬敞，同價位段極少見。 2. 社區品質：總戶數僅 12 戶，一層 3 戶的私密性高，環境靜謐，居住舒適度高。 3. 生活機能：鄰近大同國小、善化菜市場及便利商店，日常採買與就學極為便利。 4. 交通便利：靠近台 1 線、84 號快速道路及善化火車站，往返南科或台南市區通勤時間短。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層特性：位於頂樓（5 樓/5 樓），需注意隔熱與防水問題，夏季可能較悶熱。 2. 無車位：總坪數不含車位，購屋者需額外尋找停車空間或考量停車便利性。 3. 房齡考量：屋齡 8 年雖屬中古屋中較新，但已過完交屋不久，需確認公共設施維護狀況。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：善化區村庄內住戶與建設持續增加，未來潛力可期，具備增值空間。 2. 學區優勢：鄰近大同國小，對有子女就學需求的家庭具吸引力。 3. 南科效應：距離南科近，若工作地點在南科區域，此屋為高性價比的通勤選項。
威脅 (Threats)	1. 頂樓風險：頂樓房屋後續可能面臨漏水修繕或能源成本增加的問題。 2. 流動性限制：5 樓無電梯（推測）對高齡者較不友善，可能影響未來轉手對象的廣度。 3. 市場波動：若區域發展不如預期，房價漲幅可能受限，需留意整體房產景氣。

2. 物件評論

此物件對於「預算有限但追求大空間」以及「注重通勤與學區的家庭買家」來說，是一筆值得考慮的資產。

主要理由是其實惠的總價（868 萬）卻提供了罕見的稀有格局（4 房含雙套房），在善化區屬於高 CP 值選擇。社區低密度設計確保了居住品質，且鄰近學校與交通樞紐，生活機能完善。然而，買房前建議親自檢視頂樓的防水隔熱狀況，並確認周邊停車便利性是否滿足自身需求。若您重視居住隱私、孩子就學便利及未來通勤效率，此屋值得入場；但若對頂樓風險或無電梯有高度顧慮，則需再斟酌評估。